Agência classificadora de risco Fitch descarta bolha imobiliária e crê
que preços tenham se estabilizado. Saiba por quê:Descontada a
inflação, alta dos preços foi de 118% no Rio e 92% em SP entre 2008 e 2012
São Paulo – Em relatório
publicado nesta segunda-feira, analistas da agência classificadora
de risco Fitch dizem acreditar
que os preços dos imóveis residenciais
brasileiros já tenham alcançado a estabilidade, notadamente em cidades como Rio
de Janeiro e São Paulo. De acordo com o relatório, não há uma crença em uma
queda de preços no mercado atual, nem na existência de uma bolha imobiliária. Uma queda
significativa de preços, porém, é esperada no cenário mais pessimista traçado
pelos analistas.A ideia de uma bolha
imobiliária é desconstruída pela Fitch, que justifica a alta estrondosa dos
preços dos imóveis brasileiros nos últimos anos com motivos como a estagnação
dos preços entre 1995 e 2007, o crescimento da economia brasileira, o
crescimento da classe média, a expansão do crédito, a queda do desemprego e o
déficit habitacional. O relatório dá, contudo, duas justificativas para basear
a crença de que os preços dos imóveis residenciais já tenham atingido o topo:
1. As altas nos
preços dos imóveis voltaram a ficar em linha com o crescimento da renda da
população, diz o documento. Nos últimos anos, os preços se elevaram acima da renda,
tanto em termos nominais quanto reais. “Embora a informação estatística seja
limitada e haja uma grande dispersão de preços e rendimentos entre e até mesmo
dentro dos bairros, a informação disponível claramente mostra que imóveis de
boa qualidade e tamanho razoável no Rio de Janeiro e em São Paulo se tornaram
muito caros para a vasta classe média”, diz o texto.
A relação entre os
preços e a renda média estimada das famílias é de mais de cinco vezes em São
Paulo e mais de sete vezes no Rio de Janeiro, números superiores aos da Europa
Ocidental e da América no Norte, diz o relatório. Isso indicaria, portanto, que
os preços dos imóveis nessas cidades já estão bem salgados para boa parte da
população, obrigada a se lançar a dívidas de longo prazo.
2. O retorno com
aluguéis (a renda anual com aluguéis dividida pelo preço de compra do imóvel)
está decrescendo em São Paulo e no Rio, o que pode ser uma indicação de que os
imóveis estão supervalorizados, “a menos que haja expectativas de maior
crescimento na renda ou significativo ganho de capital”, diz o relatório. O
documento cita dados da Fipe, que mostram que o retorno dos aluguéis em São
Paulo caiu de 0,70% em janeiro de 2008 para 0,50% em julho de 2012; no Rio, nas
mesmas datas, o retorno passou de 0,55% para 0,35%.
Tendência é a
estabilidade
Mas não adianta se
animar achando que isso significa que os preços vão cair e que comprar a casa
própria ficará mais fácil. Para os analistas da Fitch, ao menos no médio prazo,
os preços parecem ter se estabilizado. Boa notícia para quem é dono de imóveis
e não pretende vendê-los em breve – ou quer calma para fazê-lo.
“Embora os preços pareçam caros de qualquer maneira, Fitch Ratings não
espera que os preços caiam significativamente em um ambiente econômico benigno,
dado o suprimento de médio prazo e os desequilíbrios de demanda”, diz o texto.
Outro motivo citado pelos analistas é o fato de as maiores cidades brasileiras
ainda terem preços acessíveis quando comparadas a metrópoles como Xangai e
Moscou, onde a relação preço/renda é bem maior que a de São Paulo, segundo o
relatório.
Forte queda de preços
é considerada
Para classificar o
risco das transações hipotecárias brasileiras, os analistas da Fitch trabalham
com um cenário econômico conservador, em que os preços dos imóveis poderiam
cair abaixo dos níveis de 2008. Nesse cenário pessimista, as quedas reais nos
preços poderiam superar os 50% em algumas regiões, sacrificando mais o Rio de
Janeiro e o Distrito Federal, onde os preços subiram mais rapidamente e são
atualmente os mais altos do país.
Neste cenário, uma
recessão poderia levar o crédito a secar e o desemprego a crescer, o que
elevaria a exposição das famílias brasileiras, hoje altamente endividadas.
“Como os compradores normalmente estão entrando em um financiamento imobiliário
pela primeira vez, eles podem não se planejar para períodos de rendimentos
menores e podem subestimar os custos de manter um imóvel. Em um cenário de
recessão com uma alta de desemprego, pode haver uma elevação das taxas de
inadimplência e de vendas forçadas, com consequente queda dos preços dos
imóveis”, diz o relatório.
Há outros fatores de risco, como o fato de o financiamento habitacional
ser concentrado em poucas instituições financeiras, especialmente na Caixa,
detentora de 75% deste mercado. Ou mesmo o simples fato de o governo precisar
elevar a Selic para ajudar a conter a inflação, o que encareceria o crédito. A
alternativa aos recursos da poupança para a concessão de crédito habitacional,
a securitização, ainda é um instrumento caro e escasso no Brasil, lembra o
relatório. O reltatório no original em inglês está disponível no site da Fitch
Ratings, e pode ser acessado na íntegra mediante cadastro gratuito
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