Um estudo realizado pela Bain &Company,
intitulado “Risco de bolha ou motor de crescimento?”, chegou à conclusão de que
não há evidências de bolha imobiliária no Brasil. O levantamento comparou o
Brasil com sete países nos quais houve crise imobiliária (Alemanha, Canadá,
Espanha, Estados Unidos, Irlanda, Portugal e Reino Unido) e constatou que há
pontos de atenção, mas não existe formação de bolha.
“Os principais pontos de atenção são o nível atual
de comprometimento de renda, que vem se aproximando de uma zona mais crítica, e
a valorização dos imóveis, cujos preços cresceram com o dobro da velocidade do
crescimento da renda familiar. Ainda assim, a dimensão de bolha que poderia se
formar seria pequena, dado o peso relativamente baixo do preço dos imóveis
quando comparado renda anual familiar e a baixa penetração de crédito
imobiliário como percentual do PIB”, analisa o sócio da Bain & Company e
autor da pesquisa, Rodolfo Spielmann.
Indicadores
Em seu estudo, a consultoria acredita que, além da
percepção de aumento de preços, diversos outros indicadores devem ser
acompanhados para melhor definir a existência ou ausência de uma bolha
imobiliária, bem como as potenciais dimensões de seu desenvolvimento e o que
serve de gatilho para que ela estoure.
Dentre todos os países estudados, uma
característica comum aos que mais sofreram com a crise imobiliária foi a
expectativa irreal de valorização contínua dos imóveis.
Crença que leva as pessoas a investirem cegamente
no mercado imobiliário, forçando a um aumento ainda mais especulativo dos
preços e à criação de bolha, visto que descola os preços dos fundamentos da
oferta e demanda.
Outro fator relevante para melhor entender os
princípios da formação de uma bolha é o crédito imobiliário. Ou melhor, as
condições oferecidas para o mesmo, medidas pelo percentual do valor do imóvel
que é financiado, conhecido como “Loan to value ratio” ou LTV.
Segundo o levantamento, nos países mais impactados
pela recente crise financeira, financiava-se mais de 75% dos valores dos
imóveis e, em casos extremos, era possível financiar até 130% do valor do
imóvel, o que permitia além do pagamento da propriedade, mobiliá-la, por
exemplo. Nos Estados Unidos, em 2007, quase 1/3 dos imóveis novos financiados
tinham LTV maior que 90%. Na Irlanda, no mesmo ano, um a cada seis imóveis
novos financiados contavam com LTV maior que 95%.
“A nossa análise indica que, em situações nas quais
o LTV médio dos empréstimos imobiliários supera 65%, os riscos aumentam
significativamente. A partir de 75%, passam a um nível crítico. Nos
financiamentos com LTV muito alto, o valor da dívida que o proprietário tem com
a instituição financiadora pode ficar maior que o valor do imóvel no eventual
caso de uma queda significativa de preços. Isso pode servir à inadimplência e
agravar a crise”, diz Spielmann.
Prazos
Além do crescimento do LTV médio de novos
financiamentos, nos países que sofreram com bolha, as políticas de crédito eram
pouco criteriosas e os produtos tornaram-se excessivos. Para se ter ideia, nos
Estados Unidos e Espanha havia a possibilidade de realizar um empréstimo por
meio do “interest-only loans”, ou seja, financiamentos nos quais o cliente
tomador pagava somente juros, nos primeiros seis meses a dois anos. Outro
exemplo foram os chamados “Ninja Loans” oferecidos nos EUA, concedidos a
pessoas sem rendimentos mensais comprovados, sem emprego e sem ativos.
No Brasil, por outro lado, avalia o estudo, não
existem atualmente créditos imobiliários com carência para pagamento de
principal e os processos de concessão de crédito se mostram bastante rigorosos
por parte das instituições. Além disso, o LTV médio se encontra na faixa de
64%, o que, apesar de próximo dos 65%, que indicaria atenção, ainda não é, na
opinião da consultoria, uma situação crítica.
Acessibilidade
No que diz respeito ao acesso à aquisição de
imóveis, a existência de condições excessivamente atrativas para o
financiamento imobiliário leva o setor a um movimento especulativo,
caracterizado pela escalada dos preços dos imóveis em descompasso com o
crescimento da renda por domicílio.
Neste sentido, a análise demonstrou que,
internacionalmente, começam a se tornar preocupantes diferenças acima de 30%.
Aqueles que passaram por este gap, com exceção do Canadá, tiveram sua crise
imobiliária e financeira.
No caso do Brasil, o valor médio dos imóveis
cresceu a um ritmo muito superior ao da renda por domicílio, acima do limite
definido (108% contra 30%). Ainda sim, diz o estudo, baseado em dados da PNAD
(Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios) e da Abecip (Associação
Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), apesar da forte
valorização dos preços dos imóveis, sobretudo quando comparados com o aumento
da renda, a proporção do valor médio dos imóveis por salário médio anual no
Brasil, continua abaixo do limite de 8 vezes definido como crítico.
Dessa forma, conclui o estudo, o crescimento dos
últimos anos resulta de ajustes de nível da demanda e da oferta provocados
pelas restrições ao nível da oferta de imóveis e por um maior acesso da
população à compra de habitação e ao financiamento imobiliário.
PIB e Renda Familiar
Por fim, para analisar o risco do Brasil de sofrer
uma bolha imobiliária, a Bain & Company analisou a penetração do crédito
imobiliário no PIB e o nível de comprometimento da renda familiar.
No primeiro caso, a consultoria constata que a penetração
do crédito imobiliário no PIB no Brasil é de apenas 6%, enquanto em outros
países este valor é bem superior, alcançando 64% na Espanha e 77% nos EUA.
Assim, baseado neste indicador, o Brasil ainda teria fôlego para aumentar a
penetração do crédito imobiliário, podendo triplicá-la em cinco anos. Nestas
condições, o crédito imobiliário teria um grande potencial de impulsionar o
crescimento da construção civil e de vários setores da cadeia de valor ligados
a ela, acredita a consultoria.
Já quando o assunto é o comprometimento da renda
familiar, o estudo indica que este se encontra alto no Brasil, na casa dos 22%.
Mesmo assim, ao considerar todos os indicadores, a pesquisa acredita que o
Brasil está mais próximo dos países que resistiram à crise, do que dos que
sucumbiram a ela.
“Nossa conclusão é que os números do Brasil estão
muito mais próximos dos de países que resistiram melhor à crise, como a
Alemanha, do que aqueles altamente impactados pela crise, como Espanha, Irlanda
e Estados Unidos. No entanto, no Brasil, o alto comprometimento da renda e a
recente elevação acelerada dos valores dos imóveis em relação á receita das
famílias sugere atenção à evolução desses indicadores”, finaliza Spielmann.
Fonte: Info Money
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