Governo do Brasil ignora advertência de Shiller sobre bolha - Reportagemde 04/11/2013

Apesar do alerta do Prêmio Nobel, o governo Dilma está impulsionando a demanda para ajudar as pessoas a comprarem mais casas enquanto os preços sobem.

Dilma e o projeto Minha Casa, Minha Vida: o programa de construção de casas de Dilma impulsionou a demanda com o objetivo de estimular a economia antes das eleições 

Rio de Janeiro e São Paulo - A presidente do Brasil, Dilma Rousseff, está ignorando as advertências sobre uma bolha imobiliária e impulsionando a demanda para ajudar as pessoas a comprarem mais casas enquanto os preços sobem.

O governo aumentou o limite de preços que as pessoas podem pagar por propriedades com o fundo de garantia por desemprego em 30 de setembro, depois que os empréstimos imobiliários dos bancos públicos mais do que quadruplicaram os dos bancos privados nos dois anos finalizados em junho, totalizando R$ 202 bilhões (US$ 90 bilhões), segundo dados do Banco Central.

O programa de construção de casas de Dilma impulsionou a demanda com o objetivo de estimular a economia antes das eleições presidenciais do ano que vem. Seis semanas antes de obter o Prêmio Nobel de Economia, Robert Shiller advertiu que essa demanda poderia estar potencializando uma bolha, já que os preços das propriedades crescem duas vezes mais rapidamente que a renda.

A dívida hipotecária como porcentagem da renda disponível das famílias chegou ao recorde de 15 por cento, quase o dobro do nível no começo do mandado de Dilma.

“É aí que está acontecendo algo no mercado de crédito e, como o governo está muito preocupado com o crescimento, eles não vão deter essa festa”, opina Tony Volpon, diretor de pesquisa para mercados emergentes da Nomura Holdings Inc., em entrevista por telefone de Nova York. “Haja ou não uma bolha, é um futuro problema. Eu não vejo um incentivo político” para reduzir os empréstimos hipotecários.

As maiores cidades

Os créditos para propriedades no Brasil continuam sendo uma parte relativamente pequena do PIB e do crédito total em comparação com outros mercados emergentes, e o crescimento tem sido rápido devido a uma base pequena, declarou aos jornalistas Túlio Maciel, diretor do departamento de pesquisa econômica do Banco Central, em 29 de outubro em Brasília.

Os preços das propriedades nas duas maiores cidades do país, São Paulo e Rio de Janeiro, aumentaram 188 por cento e 230 por cento respectivamente desde janeiro de 2008 – quase o dobro do ritmo de crescimento da renda, segundo o índice brasileiro de preços imobiliários da FIPE Zap, publicado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas.

Nos EUA praticamente nunca aconteceu que os preços das propriedades dobrassem em cinco anos”, declarou Shiller, professor na Universidade de Yale em New Haven, Connecticut, que previu a crise imobiliária dos EUA e ajudou a criar o índice S&P/Case-Shiller de preços de propriedades, durante um evento em Campos do Jordão em 31 de agosto.

“Na verdade, não sei se há uma bolha no Brasil, mas eu suspeito que sim e, talvez dizendo isso eu possa contribuir para esfriar esse entusiasmo”.

Empréstimos imobiliários

Os empréstimos imobiliários quase triplicaram, passando de 2,3 por cento a 6,8 por cento do PIB depois da crise financeira global. A Caixa Econômica Federal representa 70 por cento do total, segundo o FMI.

Em 30 de setembro, o Conselho Monetário Nacional, constituído por funcionários do Banco Central e do governo, elevou o valor máximo das propriedades que os trabalhadores podem adquirir utilizando o fundo de garantia, FGTS, em 50 por cento para R$ 750 mil para estados que representam 42 por cento da população do País. O limite para outros estados aumentou 30 por cento para R$ 650 mil.

A crescente anulação de contratos hipotecários é um sinal de que as companhias devem endurecer seus padrões creditícios para os compradores de renda baixa e média, pensa Cristiane Spercel, analista na Moody’s Investors Service.

“A atual tendência dos preços imobiliários é claramente insustentável”, afirma Luciano Rostagno, estrategista-chefe do Banco Mizuho do Brasil SA, em entrevista por telefone. “As famílias já estão muito endividadas e o ritmo de crescimento dos créditos, especialmente no mercado imobiliário, é muito alto. Seria prudente diminuir o ritmo dos empréstimos ao mercado imobiliário”.

São Paulo – Ele antecipou os estouros da bolha acionária das empresas de internet nos EUA em 2000 e da bolha imobiliária americana em 2007. É fascinado por bolhas e um dos economistas mais influentes do mundo. Foi este homem que esteve recentemente no Brasil e disse que havia uma bolha imobiliária no Rio de Janeiro. Em entrevista por telefone à EXAME.com na última quinta-feira, o professor da Universidade de Yale, Robert Shiller, repetiu a afirmação e expôs todo o seu ceticismo em relação aos imóveis residenciais como investimentos sólidos.

O simpático professor de 67 anos foi um dos criadores dos célebres índices Case-Shiller, que auferem o desempenho do mercado imobiliário americano. Shiller também é um dos maiores expoentes das finanças comportamentais, que estudam o comportamento do investidor. Em função disso, tem plena consciência de que o mercado é formado por pessoas, que tomam decisões muitas vezes irracionais ou inconscientes, movidas por paixões e motivos esdrúxulos.

Por isso mesmo, o autor de livros renomados como “Exuberância Irracional” e “O Espírito Animal” mantém uma postura humilde frente aos mercados financeiros: não tem medo de dizer que não sabe para onde vão os preços do mercado imobiliário, o qual considera extremamente especulativo e arriscado, acha que os sonhos são importantes na hora de se tomar decisões financeiras, e acredita que a diversificação seja a saída para o pequeno investidor não se enrolar, por mais batida que seja essa recomendação.

Confira a seguir os principais trechos da entrevista de Robert Shiller à EXAME.com, em que o professor fala sobre o mercado imobiliário brasileiro, os motivos certos para se comprar um imóvel, finanças comportamentais e sobre seu último livro “Finanças para uma Boa Sociedade”:

EXAME.com – Devido a motivações históricas, encarar imóveis como investimentos sólidos está em nosso DNA. Ter uma casa, no Brasil, é quase uma obrigação. Contudo, recentemente o senhor disse que acreditava que imóveis residenciais, como investimentos, são uma ilusão. Como então os brasileiros deveriam encarar o mercado de imóveis residenciais?

Robert Shiller – É difícil fazer previsões a respeito de mercados especulativos como o de imóveis residenciais. Atualmente, não só o Brasil, mas também muitos outros países estão passando por um “boom” no mercado imobiliário. Mas podemos esperar que essa alta continue? No Rio os preços dos imóveis residenciais mais que dobraram, acima da inflação, nos últimos cinco anos. Ora, em Vancouver, que é a cidade mais próxima de uma bolha no Canadá, os preços também mais que dobraram nos últimos anos. O que está acontecendo em Vancouver? O investimento em imóveis está no DNA brasileiro, mas também está no DNA de outros lugares, como Canadá, Hong Kong e Índia. Eu tenho esse mau presságio em relação a todas essas pessoas em diferentes países com essa ideia de que imóveis residenciais são um ótimo investimento. Eu acho que está errado. Podem ser por um tempo, mas depende de quando você vende. Eu não acho que seja um investimento muito seguro no longo prazo.

EXAME.com – O senhor acha que é um mercado mais especulativo, então?

Shiller – Bem, se você vê os preços dobrarem no Rio em apenas cinco anos, isso parece certo? O que está acontecendo? Pode haver uma razão para isso, o Brasil tem crescido bem, há uma classe média crescente e a indústria de concessão de crédito está ficando mais forte, mas eu não acho que isso justifica dobrar de preço tão rapidamente. O que eu acho – e eu devo dizer que sou estrangeiro e que não estou aí no Brasil – é que é uma bolha.

EXAME.com – O Rio vai sediar a Copa do Mundo em 2014 e as Olimpíadas em 2016, e a cidade está em obras, por exemplo, de infraestrutura de transportes. Os níveis de violência estão diminuindo. O senhor acha que mesmo com essas melhorias na cidade, a elevação de preços foi rápida demais?

Shiller – Eu acho que sim. É algo que eu enfatizo em meu livro “Exuberância Irracional”, que começou falando de bolhas no mercado de ações e foi atualizado para incluir as bolhas imobiliárias. Uma coisa que acontece durante as bolhas é que as pessoas se apegam a alguma estória dramática como “as Olimpíadas estão chegando”, e aquela estória vai sendo enfatizada desproporcionalmente durante a formação da bolha. As pessoas gostam de ouvir esse tipo de estória, porque isso as encoraja. Antes dos Jogos Olímpicos de Atlanta, nos Estados Unidos, nos anos 90, houve gente dizendo que a cidade seria revitalizada e que os imóveis iam se valorizar. Bem, eles podem ter valorizado um pouco, mas não houve um efeito duradouro e permanente.

EXAME.com – OK, então como investimentos os imóveis não são tão eficientes. Mas comprar uma casa para morar é fundamental na vida de uma pessoa? É uma base importante para uma família?

Shiller – Para algumas pessoas, sim. A casa dá uma base estável, vizinhos estáveis e um senso de comunidade. Eu acho bom, eu tenho uma casa. É razoável para muita gente. Por outro lado, eu conheço famílias que vivem em apartamentos alugados e sim, talvez elas sejam espertas. Porque o aluguel, na verdade, liberta você. Você perde o senso de comunidade e de permanência, mas está livre do trabalho de manter uma casa e ganha mobilidade. Isso significa poder aceitar um novo emprego em outro lugar mais rapidamente, é só pegar suas coisas e ir. Além disso, se você mora de aluguel, você pode investir seu dinheiro em outras aplicações e diversificar muito melhor.

EXAME.com – Quais são os motivos certos para se comprar uma casa?

Shiller – Há certos tipos de propriedade que só costumam estar disponíveis para venda, que não são alugadas facilmente, como uma linda casa em um bosque, por exemplo. Ou então se você sonha com uma linda casa com jardim em um determinado lugar, que seus filhos e depois seus netos vão visitar. Pode ser que você viva pelo resto da sua vida naquela casa, e eu acho que isso tem grande apelo para as pessoas. O problema é que essa permanência pode não funcionar, porque você pode perder seu emprego, ou ter uma oportunidade em outro lugar, e aí você vai acabar tendo que vender a sua casa de qualquer forma. Não entrar nessa pode lhe garantir mais sucesso. Mas o importante é não comprar porque você acha que o imóvel vai se valorizar. Porque é isso que as pessoas pensam, especialmente agora, e eu acho que isso é um erro. O mercado de ações tem um histórico muito melhor de valorização e permite diversificação.EXAME.com – Muita gente que vive no Rio e em São Paulo quer comprar uma casa para morar, e não como um investimento. O que essas pessoas deveriam fazer? O senhor acha que elas deveriam esperar um pouco para ver o que acontece com os preços, ou elas devem comprar sem se preocupar caso o imóvel se desvalorize depois?

Shiller – Se você tem visão de longo prazo, vai ficar naquela casa por muitos anos e realmente quer comprar, eu consigo imaginar comprar agora. Porque nós realmente não sabemos para onde vão os preços – eles podem subir mais e depois apenas voltar para o patamar atual. Eu não quero aconselhar as pessoas a fazerem algo diferente daquilo que elas sentem que devem, porque se você quer um tipo específico de residência, então talvez deva comprá-la. Você só vive uma vez, e se você sonha com uma linda casa com bons vizinhos e uma comunidade, isso é um sonho valioso. E eu acho que nós jamais saberemos com alguma certeza para onde vão os preços dos imóveis residenciais. Eu acho que é preciso pensar, antes de tudo, sobre que tipo de vida você quer e como a sua família vai ficar bem. É verdade que eu acho que alguém que compre um imóvel no Rio agora pode perder dinheiro se os preços dos imóveis sofrerem uma correção para baixo. Mas eu não sei. Esse é o ponto. É arriscado, é desconhecido. As pessoas devem pensar que é um investimento arriscado, mas não ter medo demais, se é isso que elas realmente querem.

EXAME.com – O senhor acha que há problemas no mercado imobiliário residencial de São Paulo também? Ou só o Rio preocupa?

Shiller – São Paulo não teve uma alta tão forte quanto o Rio, mas está perto. As duas cidades são parecidas no sentido de que são cidades famosas. E cidades famosas tendem a ter mais bolhas, porque as pessoas acham que elas podem valer muito. Há uma boa chance de que São Paulo e Rio continuem se valorizando por mais alguns anos e que depois os preços desabem, mas em seguida voltem a se recuperar. Como numa montanha-russa. Mas eventualmente você terá que vender a sua casa, e você não sabe como vão estar os preços quando isso ocorrer.

EXAME.com – Qual é o comportamento normal dos preços no mercado imobiliário residencial? É subir e descer como uma montanha-russa? Como seria uma alta de preços “normal” no mercado imobiliário?

Shiller – Ninguém sabe realmente. Na maior parte dos países, ninguém coletou dados sobre o comportamento do mercado imobiliário. Quando eu criei meus índices de preços de imóveis Case-Shiller, nos Estados Unidos, virtualmente não havia índices de preços. No Brasil, não havia nada até o lançamento do Índice FipeZap, não é incrível? Eu acho que a cultura está mudando, nós estamos ficando mais especulativos em relação a imóveis residenciais. Esse mercado geralmente não se movia como uma montanha-russa. Isso é tão novo que não dá para saber o que é padrão e usual.

Shiller – Parece que as bolhas eram mais regionais. Nos Estados Unidos havia bolhas imobiliárias, mas costumavam envolver lotes, terrenos vazios. Esse fenômeno remonta aos anos de 1700, mas eram isolados, não eram grandes eventos. Todas essas bolhas estouraram, eventualmente. Mas agora elas estão mais difusas e frequentes, e não envolvem mais apenas terrenos, mas sim casas já construídas. Os níveis de entusiasmo e excitação subiram muito. As bolhas estão estourando com mais frequência. Eu acho que isso tem muito a ver com o fato de que nós não temos mais esperanças no socialismo. Nós pensamos que, estando em um mercado livre, devemos cuidar de nós mesmos, pois ninguém vai se certificar de que tenhamos um lugar para morar. Há um medo subjacente que guia as pessoas agora.

EXAME.com – Pensando agora um pouco nas finanças comportamentais, qual é, na sua opinião, a atitude mais inteligente que o pequeno investidor pode ter em relação ao mercado e aos seus investimentos? Se os mercados são irracionais e se nós aparentemente não conseguimos aprender nada com as crises, as bolhas, ou mesmo nossos próprios erros, quais são as chances de o pequeno investidor não deixar suas emoções atrapalharem?

Shiller – Pode soar meio chato, mas diversificação é o segredo. Não pôr todos os ovos na mesma cesta. Há ações, títulos de dívida, commodities, fazendas, imóveis – mas imóveis são apenas um item na lista. Infelizmente, o investimento em imóveis é diferente dos outros, pois acaba prendendo você. É melhor que você sinta feliz naquela casa, e não sentir que criou uma prisão para si mesmo. O imóvel força você a colocar quase todo o seu dinheiro ali, o que o deixa exposto a muito risco. Você pode sentir que não quer morar de aluguel, mas pense a respeito, porque o aluguel vai proteger você e poupá-lo de um monte de transtornos que vão consumir seu tempo.

EXAME.com – Eu gostaria de falar um pouco sobre o seu último livro, “Finanças para uma Boa Sociedade”. Quais são os limites do Capitalismo Financeiro e quem os estabelece? Onde a contribuição dele para a sociedade termina, e a ganância, a irracionalidade e o objetivo de ganhar dinheiro começam?

Shiller – O Capitalismo Financeiro agora varre o mundo, porque se descobriu que ele traz prosperidade a muita gente. O problema é que ele não parece dividir essa prosperidade igualmente, e nós temos visto uma elevação na desigualdade em muitos lugares ao redor do mundo. Quem trabalha com finanças costuma ter sucesso e ganhar muito dinheiro. Mas nós também precisamos de cientistas, médicos e professores, profissões críticas para uma sociedade bem-sucedida. Talvez os financistas venham recebendo recompensas altas demais, e pode haver uma certa bolha nos empregos nessa área, que pode sofrer uma correção. Se não, eu acho que os governos deveriam fazer algo para manter um certo nível de igualdade econômica. Nós não podemos deixar isso chegar longe demais. Deveria haver um plano para lidar com desigualdades crescentes.

EXAME.com – Mas como o governo poderia fazer algo para manter essa igualdade econômica? Quem serão as pessoas que vão fazer parte desses governos? Elas não podem estar relacionadas à indústria financeira, certo?

Shiller – Há uma série de questões a se trabalhar. Uma delas é o poder político da indústria financeira. As pessoas precisam reconhecer que o país pertence ao povo, e não a uma minoria. E nós temos que evitar que algumas pessoas desenvolvam um sentimento de posse sobre o país. Anos atrás eu escrevi que cada país deve ter um plano do que fazer caso a desigualdade piore. Esse plano deveria consistir em efetivamente aumentar os impostos para os mais ricos no futuro. Nós deveríamos costurar esse plano agora, e não esperar que a desigualdade piore, senão será muito mais difícil de corrigir. Eu me preocupo que nos próximos dez, 20, 30 anos o mundo esteja muito mais desigual. E a principal esperança será que os governos do mundo, juntos, elevem os impostos dos mais ricos. Não é para impedi-los de serem ricos, e sim para pôr limites, para não ficar muito maluco.