O ano de
2013 começa com um debate aquecido sobre o mercado imobiliário brasileiro, que
passa por ajustes mesmo em tempos de pleno emprego, crédito farto e espaço para
crescer
Imóveis na região do Jardins, São
Paulo
São Paulo - O mundo dos imóveis está encontrando um
ponto de equilíbrio. A valorização já não acontece de maneira tão acelerada,
mas a demanda ainda é imensa. Estima-se que o déficit habitacional no país seja
de 8,3 milhões de moradias — um grande terreno para a expansão. E o volume de
crédito, que correspondia a 1,5% do PIB em 2007, atingiu 5,5% em 2012, número que
está bem abaixo dos 65% nos Estados Unidos antes do estouro da bolhapor lá.
No Brasil, hoje, a discussão pretende avaliar para
onde vai o mercado em 2013. Os dois principais argumentos são as quedas
recentes nas taxas dos juros, que injetam mais compradores no mercado, e a
supervalorização dos imóveis nos últimos anos, que se tornaria insustentável
nos próximos. Afinal, entre janeiro de 2008 e setembro de 2012, os preços
explodiram. No Rio de Janeiro cresceram 185%; em São Paulo, 151%, segundo o
índice FipeZap.
Ainda assim, os valores estão abaixo dos praticados
em capitais economicamente fortes, aponta estudo global feito em 72 cidades
pela empresa de serviços financeiros UBS Group, com sede na Suíça. O metro
quadrado de um apartamento custa, em média, 3.700 dólares no Rio de Janeiro e
3.500 em São Paulo, ante 8.070 em Londres, 10.810 em Paris e 11.060 em Nova
York. O assunto esquentou no fim do ano, quando os números começaram a mostrar
acomodação das altas de preço e até queda em algumas regiões, como Distrito
Federal e Fortaleza.
Uma das maneiras que os economistas têm de avaliar
o futuro do mercado é comparando o retorno de aplicações financeiras com a taxa
de aluguel, que é quanto a mensalidade representa no valor total do imóvel.
Quando o rendimento de investimentos como o Tesouro Direto é maior do que o dos
imóveis e mesmo assim as vendas destes continuam aumentando rapidamente,
conclui-se que há muita gente fechando negócio porque aposta em uma valorização
futura.
Mas a maioria dos compradores
quer mesmo é um lugar para morar, e não para alugar ou vender mais caro em
curto prazo. Os números do Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística mostram
que 75% dos domicílios brasileiros eram próprios em 2011. O fortalecimento do
ramo imobiliário tem a ver com o crescimento da renda e do número de
trabalhadores com carteira assinada. Especialistas dizem, porém, que o acesso
tão facilitado ao crédito pode trazer problemas lá na frente.
"Com tantos incentivos, o governo estimula
artificialmente um mercado que já está aquecido", afirma o economista
Adolfo Sachsida, da Fundação Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea).
"Quem reformaria a casa prefere vendê-la e comprar uma nova. Quem tomaria
emprestado 400.000 reais acaba optando por pegar 500 000. Como a maioria dos
financiamentos é feita com juros pós-fixados, se as taxas crescerem haverá um
impacto significativo nas prestações", diz Adolfo.
Aqui, entra em cena o mercado externo. Com a crise,
os juros internacionais nunca estiveram tão baixos — cedo ou tarde, as taxas
podem subir e obrigar o governo brasileiro a reajustar os juros internos para
evitar fuga de capital. Então, as famílias correriam o risco de não conseguir
arcar com a alta da dívida, fazendo com que a inadimplência se instalasse.
"Mas uma bolha só existiria se houvesse queda abrupta dos preços",
diz Paulo Roberto Domingues de Faria, professor do curso de administração da
Escola Superior de Propaganda e Marketing de São Paulo. É por isso que, se
realmente houver uma, o estouro dela fará menos barulho por aqui.
Tanto quem defende um colapso quanto quem afirma
não haver motivos para isso tem seus argumentos, mas o veredicto ainda não
saiu. O que dá para afirmar é que, se você é um investidor, deve considerar
outras opções interessantes para uma inflação perto de 0,5% ao mês. Mesmo com a
valorização média dos imóveis de 0,9% em novembro, de acordo com o
índice FipeZap, apenas três capitais puxaram os números para cima: São Paulo e
Salvador (1,2%), e Belo Horizonte (1%).
Recife teve variação para cima de
0,4%, enquanto em Fortaleza a queda foi de 1%. “Para quem já tem um imóvel e
deseja fazer um upgrade, vale esperar um pouco e procurar muito, porque sempre
haverá um incorporador querendo vender mais rápido e dando descontos”, afirma o
economista José Roberto Mendonça de Barros, da MB Associados. Mas, se seu
objetivo é realizar o sonho da casa própria, lance mão desses conselhos que funcionam
em qualquer cenário e para qualquer mercado: pesquise, planeje e não se
comprometa com mais do que sua renda pode pagar.
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